Discounted Cash Flow methode (DCF)

13 december 2023

De Discounted Cash Flow methode, afgekort DCF, is een waarderingsmethode die gebaseerd is op de toekomstige kasstromen van een vastgoedbelegging. Het idee achter deze methode is dat de waarde van een vastgoedbelegging wordt bepaald door de toekomstige kasstromen die deze genereert, en dat deze kasstromen naar hun huidige waarde moeten worden teruggebracht om de waarde van de belegging te bepalen.

De DCF-methode is gebaseerd op het gebruik van een discontovoet, die de tijdswaarde van geld weergeeft. De discontovoet wordt gebruikt om de kasstromen terug te brengen naar hun huidige waarde, en hoe hoger de discontovoet, hoe lager de waarde van de kasstromen in het heden.

De DCF-methode bestaat uit verschillende stappen, namelijk:

  • Schatting van de toekomstige kasstromen: dit houdt in dat u een inschatting maakt van de toekomstige huurinkomsten en andere kasstromen die de vastgoedbelegging zal genereren. Hierbij moet rekening worden gehouden met verschillende factoren, zoals leegstand, huurprijsontwikkelingen en kosten.
  • Bepaling van de discontovoet: dit is een belangrijke stap omdat de discontovoet de huidige waarde van de toekomstige kasstromen bepaalt. Bij het bepalen van de discontovoet dient rekening te worden gehouden met risicofactoren zoals inflatie, rente, marktomstandigheden en de kredietwaardigheid van de huurders.
  • Berekening van de netto contante waarde (NCW): dit betekent dat u de toekomstige kasstromen, die zijn teruggebracht naar hun huidige waarde met behulp van de discontovoet, optelt. Dit resultaat wordt vervolgens verminderd met de initiële investering of aankoopprijs van de vastgoedbelegging.
  • Interpretatie van de resultaten: dit is een belangrijke stap omdat de uitkomst van de DCF-methode een waarde oplevert. Als deze waarde hoger is dan de investering, is het waarschijnlijk dat de belegging financieel aantrekkelijk is. Als de waarde lager is dan de investering, is de belegging waarschijnlijk minder aantrekkelijk.

De DCF-methode kan worden gezien als een meer nauwkeurige manier om vastgoedbeleggingen te waarderen dan de directe kapitalisatiemethode. Dit komt doordat de methode rekening houdt met toekomstige kasstromen en de tijdswaarde van geld. Echter, het is belangrijk om te onthouden dat de DCF-methode afhankelijk is van veel onzekere aannames over toekomstige kasstromen en de discontovoet. Daarom is het belangrijk om de berekende waarde te beschouwen als een indicatie van de waarde van de belegging en niet als een exacte waarde.

Om de DCF-methode te begrijpen en toe te passen is oefening noodzakelijk. Daarom raden wij u aan om een aantal oefeningen te maken en verschillende scenario's te berekenen. Dit zal u helpen om de belangrijkste concepten achter de DCF-methode beter te begrijpen.

Reactie plaatsen