Directe kapitalisatiemethode

13 december 2023

Directe kapitalisatiemethode

De directe kapitalisatiemethode is een waarderingsmethode die vooral gebruikt wordt voor inkomensgenererend vastgoed, zoals kantoren, winkels, woningen en dergelijke.

Deze methode wordt ook wel de yield-methode genoemd en richt zich op het berekenen van de waarde van het vastgoed op basis van zijn directe inkomstenstroom.

Werking van de directe kapitalisatiemethode

Bij de directe kapitalisatiemethode wordt de waarde van het vastgoed berekend door de jaarlijkse nettohuur te delen door de kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door de markt en is gebaseerd op verschillende factoren zoals risico, rendement en concurrentie.

De formule die gebruikt wordt voor de berekening van de waarde van het vastgoed is als volgt:

Waarde = Nettohuur / Kapitalisatiefactor

De nettohuur is hierbij de brutohuur minus de exploitatiekosten, zoals gemeentelijke belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Het resultaat is de zuivere huur die overblijft en die beschikbaar is voor de eigenaar.

Voor- en nadelen van de directe kapitalisatiemethode

Een groot voordeel van deze methode is dat de berekening relatief eenvoudig is en weinig informatie nodig heeft. De waardering is gebaseerd op de nettohuur en de kapitalisatiefactor, die beiden eenvoudig te achterhalen zijn.

Een nadeel van deze methode is dat het geen rekening houdt met toekomstige ontwikkelingen en veranderingen. Zo kan de nettohuur veranderen door bijvoorbeeld een nieuwe huurder of een huurverhoging, waardoor de waarde van het vastgoed ook kan veranderen.

Voorbeeld

Stel dat we een gebouw hebben met een brutohuur van €100.000 per jaar en exploitatiekosten van €20.000 per jaar. De nettohuur is dan €80.000 per jaar. De markt heeft bepaald dat de kapitalisatiefactor voor vergelijkbare panden 7 is. De waarde van het vastgoed is dan:

Waarde = €80.000 / 7 = €11.428.57

Oefening

Bereken de waarde van een pand met een brutohuur van €200.000 per jaar en exploitatiekosten van €50.000 per jaar, als de kapitalisatiefactor 6 is. Wat zijn mogelijke nadelen van de directe kapitalisatiemethode?

Reactie plaatsen